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Vivienda para vivir y para crear empleo

La vivienda es uno de los principales problemas de nuestra nación.  En torno a ella, a la carencia y a la baja calidad, se perfila una situación de injusticia, de desigualdad y de falta de respuesta del estado que deja al descubierto la incapacidad, la falta de planificación y el desinterés del mal gobierno con los dominicanos.

 

La vivienda como problema – que es como hay que entender el asunto a día de hoy en nuestro país – no solo supone un mal para muchas personas y familias que no encuentran una solución habitacional para ellos sino que además perjudica abiertamente a nuestra capacidad de crecimiento y de creación de empleo.

 

Hay varios factores determinantes para abordar el problema con rigor y seriedad y trabajar en una respuesta decidida para actuar y resolver el mal que hay en torno a la vivienda de los dominicanos.

 

Es necesaria una construcción masiva que dé respuesta a una demanda creciente para familias que viven en condiciones infrahumanas, familias que se constituyen y quieren vivir con dignidad y todos aquellos que aspiran a una residencia de calidad.

 

Es urgente atender la necesidad de una vivienda de carácter social y desarrollar el modelo estándar y de vivienda progresiva para facilitar su adquisición

 

Hay que abordar con rigor la construcción de vivienda segura y establecer protocolos coherentes en materia de construcción. Lo hemos visto recientemente para bien y para mal: para bien cuando los huracanes han azotado otros países donde si bien han causado estragos, en Estados Unidos, por ejemplo, los inmuebles han resistido las embestidas del clima.

 

Debemos fijarnos en aquellos países donde las cosas se hacen bien, donde se actúa inspirados por la experiencia y donde se ha asumido la responsabilidad de dar respuesta a los riesgos de la población. Esto vale para huracanes, lluvias y movimientos sísmicos, pero también en la prevención de incendios y otros peligros.

 

Y, finalmente, y no por ello menos importante, es necesario un sistema de financiamiento que, desde el banco Central, genere los mecanismos necesarios mediante para la aprobación de financiamiento mediante créditos hipotecarios, con requisitos más suaves y nuevos mínimos ya que la verdad de nuestro país es que la mayor parte de los usuarios potenciales aún viven en la economía informal y eso acrecienta en una espiral injusta su dificultades.

 

Los políticos del mal gobierno, los de las instituciones y la oposición que se alternan en el poder desde hace décadas dicen que hay que crear una nueva institución pública: así resuelven todo, con el incremento de la burocracia a partir de un anuncio pomposo que les den titulares en los periódicos. Porque lo importante no es resolver los problemas sino cómo salen en los diarios, cómo pueden escenificar el anuncio y que ventajas obtendrán de ello en las elecciones. El mal gobierno es ineficacia, ineficiencia e incompetencia para actuar sobre la raíz.

 

Lo necesario son nuevos incentivos a la financiación para agilizar el movimiento de construcción y compra venta.

 

Y los hay.

 

Hay que liberar el encaje legal a los bancos, para que dispongan de liquidez  pero hay que acompañarlo de medidas que obliguen a titularizarlos, para que esa liberación no ponga en riesgo el sistema financiero, haya dinero en curso y esté asegurado que no corre ningún peligro haciendo sostenible el sistema: liberamos el encaje legal pero obligamos a la banca a que después de colocar estos recursos titularice vendiendo la cartera a otros fondos y así regrese el dinero.

 

La titularización supone el retorno del dinero liberado y por tanto del mantenimiento de la capacidad para seguir moviendo capital. Liberando el encaje legal  se puede titularizar en el mercado internacional a través de fondos de inversión.

 

El estado debe cumplir con un papel de impulsor, arbitraje y dinamización del sector, no debe suplirlo. Es muy tentador para presidentes y ministros entregar viviendas y hacerse una foto y salir en televisión siendo abrazados por dominicanos que al fin tienen una vivienda. Pero eso es demagogia y populismo.

 

El papel del estado es el de garantizar la creación de vivienda. Debe financiar subsidios adecuados y tasas de interés accesibles. Debe crear bonos de vivienda según la capacidad de pago del consumidor. Debe garantizar las tierras, tasando los territorios adecuadamente para poder actuar sobre ellos, evitar la injusticia de no pagarlos y evitar, al mismo tiempo, la especulación.

 

Hay que respetar el valor de pago y reposición, respetar el derecho del propietario privado, pero hay que actuar, y sin más dilaciones. Por ejemplo, en Santo Domingo donde la situación requiere de medidas urgentes actuando sobre terrenos que para poder disponer de ellos hay que conseguir a precio de mercado, que es lo que es justo.

 

El sector privado es el músculo de la economía y también lo es en el sector vivienda donde a demás de resolver las necesidades habitacionales se crea empleo fomentando la contratación además de activar empresas subsidiarias que  proveen de materiales a los constructores.

 

Con estas dinámicas de financiación podríamos desarrollar una política de vivienda eficaz y sostenible, actuar donde más falta hace sin aumentar la burocracia y optimizando los recursos, eso ayudaría al dominicano a tener nuevas oportunidades, mejorar su situación y mejorar el rumbo de su vida.

 

Una vivienda digna es la lanzadera para el futuro de las familias y también de nuestra nación.

La realidad del sector de bienes raíces en la República Dominicana y sus oportunidades.

En los últimos anos la República Dominicana ha tenido un crecimiento significativo del PIB el cual la han colocado entre los primeros países con mayor crecimiento en toda la región.  Para el 2017 somos la segunda economía en crecimiento después de Panamá, con un estimado de crecimiento del PIB que rondara el 5.2%, según expertos. Siendo el sector de la construcción el de mayor crecimiento y la construcción, promoción y desarrollo de vivienda representa más del 80% del sector.  El sector construcción, el turismo y la minería son las principales locomotoras del desarrollo económico de la nación.

El sector de vivienda ha tenido un crecimiento significativo en los últimos 5 años gracias a la ley 189-11 sobre el Fideicomiso y desarrollo hipotecario, la cual promueve, mediante incentivos de exención de impuestos a la producción y facilidades al consumidor final, la demanda de viviendas de bajo costo a todos ciudadanos.  El mercado de la vivienda en la Republica dominicana tiene un déficit de vivienda que ronda los 1.8 millones de viviendas.  Déficit habitacional que requiere más que una ley fiduciaria para combatirse y es donde esta una de las mas grandes oportunidades de crecimiento del sector.

El sector vivienda es un mercado diverso y variado, en la actualidad 70% de las unidades producidas son de bajo costo, cuyo precio de venta ronda los 1.7-2.4 millones de pesos con un área de entre 70-100 m2.  Aunque en materia de metros cuadrados de construcción estas unidades representen alrededor del 50-55% del total construido.  Otro mercado importante dentro del sector es la vivienda media y media-alta la cual ronda los 100-200 m2 y cuyos precios de venta inician desde los 3-10 millones de pesos según su localización.

Para analizar los retos que tiene el sector vivienda debemos de citar los 4 actores principales del mismo:  los ayuntamientos, las instituciones publicas reguladoras, el sector financiero y los promotores y desarrolladores de vivienda.  Los ayuntamientos deben garantizar el derecho a ciudad de sus ciudadanos,  un entorno de calidad donde cohabita la empresa, la vivienda, los servicios para el bienestar de los ciudadanos.  Las principales ciudades necesitan de un re-ordenamiento urbano, donde de manera transparente, sencilla y practica se aumenten las densidades, se desplacen industrias, se promueva la integración de áreas de esparcimiento y recreación y se garantice los equipamientos de servicios colectivos y sociales necesarios para el desarrollo sostenible de la ciudad.

Las instituciones publicas gestoras y reguladores del sector: deben de entender que están administrando el sector de mayor crecimiento económico de la nación, y que sus servicios y aportes deberan de promover la eficiencia y la rapidez en la aprobación de permisos y licencias necesarias para cada desarrollo.  Para esto, se hace imprescindible la contratación de mas personal con alta competente, el uso de nuevas tecnología que acorte los tiempos y mejoras en la infraestructura física de las instituciones.  El crecimiento también requiere la consideración e implementación inmediata de servicio de curaduría privada, como otra alternativa a la gestión de tramitación, aprobación de planos como a la supervisión de los procesos continuos de construcción.  Siempre en búsqueda de la reducción de la burocracia, amiga de la corrupción y enemiga de la inversión, el crecimiento y el aumento de los costos de los productos al consumidor final.

El sector financiero tiene el reto de promover la titularización para garantizar un continuo flujo de recursos frescos al sector a tasas fijas por periodos largos.  También, como agente de crecimiento debería de establecer comunicaciones sinceras y transparentes con los organismos de regulación a fin de que  estos no promuevan, con emisiones de certificados o bonos, competencia desleal contra las tasas de interés hipotecaria como respuesta a variaciones descontroladas del gasto y el endeudamiento del sector público. Mantener una política del gasto estable garantiza el crecimiento sostenido del sector.

Por último el sector productor de vivienda, el cual enfrenta niveles más altos de competencia que facilitan la innovación y la creatividad del sector, mejorando así su calidad y servicio.  Retos como la formación, capacitación y el uso de las nuevas tecnologías continuaran siendo pieza importante del sector.  La búsqueda de nuevos mercados donde poder desarrollar vivienda media que ronde entre los 3-5 millones de pesos en zona urbana y la flexibilización del envió de recursos de los dominicanos en el extranjero al país, seguirán, en los próximos anos, siendo el mercado y la fuente de mayor garantía de crecimiento.

La vivienda es y debería ser el eje central del crecimiento.